Как изменялся рынок загородной недвижимости в 2014 году

Основные тенденции рынка загородной недвижимости в уходящем году и прогнозы на ближайшее будущее – в комментариях экспертов.

Земельный участок под Минском – только по результатам аукциона

Пожалуй, самым важным событием, произошедшим на загородном рынке в 2014 году, стало принятие Указа президента N387 «О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667», пишет Realt.by.

Согласно документу с 1 января 2015 года в пригородной зоне Минска запрещено создавать новые садоводческие товарищества и дачные кооперативы.

Кроме того, с этой даты все свободные земельные участки в садовых товариществах в пригородной зоне Минска будут предоставляться исключительно по результатам аукциона.

С 1 января 2015 года в пригородной зоне Минска и областных центрах вводится 5-летний запрет на отчуждение земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества. Данная норма касается вновь выделенных в течение последних 5-ти лет земельных участков. По мнению специалистов рынка, введение данной ограничительной нормы позволит навести порядок с предоставлением и использованием земельных участков, а также пресечь их перепродажу в целях обогащения.

Растет спрос на благоустроенные «дачи»

– Традиционно на рынке частных домовладений мы оперируем такими основными понятиями, как дом в садовом товариществе (дача), коттедж для постоянного проживания и дом в деревне. Причем как место для постоянного проживания рассматриваются только две последние категории. В садовых товариществах регистрация для постоянного проживания не осуществляется, – говорит Татьяна Мигай, сотрудник «Твоя столица. Агентство недвижимости».

В то же время, зачастую продавцы и покупатели четко не разграничивают  представленные на рынке типы объектов. А фактически сегодня многие дома в садовых товариществах являются полноценными жилыми домами с круглогодичным отоплением, удобствами и всеми центральными коммуникациями.

– В 2014 году возрос спрос на добротные благоустроенные дома для отдыха (дачи). Несмотря на достаточно высокую цену, они пользовались устойчивым спросом. Правда, подобных предложений на рынке не  так много,  – рассказывает специалист. – Сегодня такую «дачу» – современный дом с коммуникациями в 15-20 км от Минска можно купить по цене от 50 тыс. до 250 тыс.  долларов. Цена может  существенно отличаться от средней в одну или другую сторону в зависимости от качества строения.

Определенный спрос наблюдается и на коттеджи (дома) в районах коттеджной застройки.

– На сегодняшний день у нас еще нет полноценного понятия «коттеджный  поселок». Как правило, коттеджная застройка появляется в любом обжитом населенном пункте с минимальной инфраструктурой. Эти дома могут быть разных годов постройки, с различной степенью готовности и качеством строительства. Сегодня предложение в этом сегменте намного превышает спрос. Поэтому  найти покупателя  бывает достаточно сложно. Процесс поиска подходящего варианта может длиться месяцы, а иногда и годы,  – делится своим опытом Татьяна Мигай.

В то же время, если объект соответствует современным требованиям покупателя (качественное строение общей площадью не более 150-250 кв.м, с коммуникациями, без архитектурных изысков), то он продается достаточно быстро.

Дешевых домиков до 10 тыс. долларов вблизи Минска почти не осталось. Найти подобный объект можно, но только на удалении от столицы в радиусе 80-100 км. Рядом со столицей не осталось и недорогих домов в деревнях, которые ранее пользовались повышенным спросом.

Наблюдается стабильный, хоть и невысокий спрос на дома в приближенных к столице городах – Смолевичах, Фаниполе, Дзержинске, Логойске, Заславле.

– Сегодня жить в этих населенных пунктах предпочитают преимущественно пенсионеры. Некоторые продают квартиру в Минске и взамен покупают дом. Думаю, что после того как эти города станут городами-спутниками в полном смысле этого слова, спрос на дома в них вырастет и они будут пользоваться спросом у покупателей разного возраста, – говорит Татьяна Мигай.

Комментарий в тему:

Артем Вайнилович, эксперт рынка:

– В текущем году порадовало то, что во всех сегментах рынка было большое предложение. Земельные участки предлагались по относительно приемлемым ценам. Правда, не все они были ликвидными.

Но здесь надо понимать, что если человек хочет построить коттедж даже среднего класса в 20-километровой зоне от Минска, то за участок ему придется выложить как минимум 30-50 тыс.долларов.

Что касается наиболее престижных мест – Марьяливо, Валерьяново, Дроздово, Тарасово, то здесь свободных участков уже не осталось. Поэтому вариант остается один: либо покупать коробку, либо дом 20-летней давности. Например, в поселке газовиков Марьяливо в течение года не предлагался ни один земельный участок. Да их там и осталось всего 2 или 3. Хотя в том же Марьяливо продавалось много готовых коттеджей.

В наиболее престижных местах цена на коробку с внешней отделкой, благоустройством территории, цементной стяжкой начинается от 300 тыс.долларов.  Если объект выставляется на продажу с внутренней отделкой, то цена на него вырастает до 600-700 тыс. долларов и даже до нескольких миллионов.

В текущем году на рынке было достаточно много интересных предложений и по готовым коттеджам от 100 тыс.долларов  до 1 млн долларов, как с внутренней отделкой, так и без нее. Хотя, конечно, и в этой бочке меда есть своя ложка дегтя.

На самом деле рынок элитной загородной недвижимости достаточно скрыт. Круг людей, способных купить коттедж за 1 млн долларов, достаточно узок. Поэтому сделки, как правило, проходят тет-а-тет.

Радовало то, что по сравнению с предыдущими годами весьма активно осваивались земельные участки. Ярким примером тому может служить военный полигон в Колодищах. В течение года я не раз посещал это место, и картина меня радовала.

Разочаровало то, что за год на рынке не появился ни один новый девелоперский проект. Понятно, что основная проблема кроется в отсутствии возможности получения новых массивов земли. Хотя в тех же городах-спутниках по-новому «закипела» бы жизнь, если бы там появилась возможность запустить индивидуальное домостроение. Когда в Смолевичах или Заславле появятся неплохие коттеджные застройки по 500 или 1000 объектов, там быстро будет развиваться ритейл, и начнется новая жизнь.

Чего можно ожидать в будущем? На сегодняшний день на рынке еще остается много неликвида. То, что было построено 20 лет назад, сегодня абсолютно не отвечает требованиям современного покупателя. Поэтому коттеджи, построенные в начале 90-х годов прошлого столетия, будут стремительно дешеветь. Помочь цене на них не упасть до нижней отметки может только удачное месторасположение. Если продавцы хотят за приемлемую цену продать свою коробку, то ее надо доводить до 100-процентной готовности. Недострой без окон с неблагоустроенным участком уже практически никого не интересует.

Хочется надеяться, что государство немного развернется лицом к застройщикам и предложит им земельные массивы для строительства организованных коттеджных поселков. Например, в том же Подмосковье мы видим сотни таких объектов, под Минском – единичные централизованные поселки. Хотя будущее именно за ними.

Если говорить о ценах, то на загородном рынке, в отличие от квартирного, картина ожидается более радужная. Достойные объекты будут оставаться в цене хотя бы потому, что есть достаточно много семей, желающих вырваться из панельных многоэтажек и переехать жить в свои дома на природе.

С точки зрения цена-качество весьма привлекательно выглядят таунхаусы. Но, опять же, у нас мало примеров подобного строительства под Минском. Думаю, что их количество должно существенно вырасти. Потому что таунхаус реально строить по цене трехкомнатной квартиры. Если при этом они будут находиться в престижном месте, к примеру, в Боровлянах, то спрос на них по цене 150-180 тыс. долларов будет обеспечен.

Категории: Новости

НАПИСАТЬ КОММЕНТАРИЙ

Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены*

+ 46 = 54