Дачные участки: покупаем и продаем по новым правилам

Как мы уже писали в предыдущих номерах журнала, с 1 января в пригородной зоне Минска участки для коллективного садоводства будут предоставляться только с аукциона, что предусмотрено положениями Указа от 04.08.2014 № 387. Указом также вводится запрет на продажу участков, полученных менее 5 лет назад.

По словам В. Маневича, начальника землеустроительной службы Миноблисполкома, у садоводов и граждан, желавших получить участок для строительства дома, было неравное положение, т.к. нередко на участках для коллективного садоводства строились дома, которые по техническим характеристикам приравнивались к жилым. В то же время такие участки предоставлялись без аукциона, а участки для обслуживания жилого дома – только через аукцион, при этом цена на некоторые доходила до $100 тыс. Теперь участки в садовых товариществах также будут предоставляться только через аукционы.

Запрет на создание новых товариществ в пригородной зоне Минска связан с тем, что территория насыщена садовыми товариществами и свободных массивов практически не осталось. Зато в Минской области есть около 12 тыс. свободных земельных участков, из которых 6800 – в сельских населенных пунктах для обслуживания и строительства жилого дома, 1,7 тыс. участков – в городах и 3,5 тыс. – в садоводческих товариществах. Сведения о свободных участках и аукционах в Минской области можно найти на сайте облисполкома.

Ситуация в Минском районе

Минский район стал первым в стране регионом, где законодательно введен запрет на создание новых садовых товариществ с 1 января 2015. А все пустующие и фактически неиспользуемые дачные угодья будут изыматься и выставляться на аукцион.

Связано это с тем, что за последние 5 лет, с тех пор как была упорядочена нормативная база по выделению земельных участков, граждане получили под Минском более 2640 участков. В результате за МКАД в очень короткий период создано 56 новых массивов застройки (коттеджных поселков). Кроме того, в районе есть 302 садовых товарищества, насчитывающих 54 тыс. дачников. С семьями это еще где-то 150 тыс. человек. В осенне-летний период миграция населения в районе либо через него в выходные и праздничные дни составляет более 300 тыс. человек. Это влечет определенную нагрузку. Есть проблемы с инфраструктурой, уборкой мусора

По словам Сергея Шимука, начальника землеустроительной службы Минского района, земля в пристоличном регионе стала предметом активного торга, поскольку ее кадастровая стоимость варьируется от 2 у.е. где-нибудь в Петришковском сельсовете до 22 у.е. за м? в местах поближе к Минской кольцевой: «Представляете, какие открывались возможности в садовых товариществах, расположенных в престижных районах? Получил землю бесплатно, построил дом, продал. Никаких ограничений. Мониторинг состояния земель в садоводческих товариществах, особенно созданных в последние несколько лет, уже начался. Выявлено около 50 земельных участков, которые используются неэффективно, владельцам высланы предписания. Весной эта работа будет продолжена. Даже если участок находится в собственности, его заберут через суд без какой-либо компенсации кадастровой стоимости. Впрочем, чтобы исправить нарушение, на таком земельном наделе достаточно посадить деревья или кусты и покосить траву.

Запрет на продажу земельных участков в садовых товариществах до истечения 5 лет с момента регистрации права собственности не распространяется на граждан, которые получили участки по наследству или пользовались ими на основании пожизненного наследуемого владения более 5 лет».

Кому запрещено продавать свои садовые участки?

Теперь рассмотрим вопрос, кому запрещено продавать свои садовые участки. Согласно Указу № 387, до истечения 5 лет со дня госрегистрации возникновения прав на земельный участок вводится запрет как на реализацию земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства, так и на реализацию капитальных строений (в т.ч. незавершенных), расположенных на таких участках. Запрет на отчуждение не распространяется на граждан:

  • которые получили земельные участки по наследству, независимо от срока их получения;
  • которые приобрели участки до 01.01.2015;
  • которым принадлежат участки на праве пожизненного наследуемого владения либо аренды и выкупленных им в частную собственность, если с момента госрегистрации возникновения у лица, которому первоначально земельный участок был предоставлен местным исполнительным комитетом для ведения коллективного садоводства, права пожизненного наследуемого владения либо у которых истек пятилетний срок с момента регистрации возникновения прав на земельный участок.

Регистрация возникновения прав происходит при выделении участка садоводу: если вы получили участок в пожизненное наследуемое владение более 5 лет назад, но приватизировали только сейчас, то трудностей с его продажей у вас не будет – продать его можете сейчас без проблем.

То есть если гражданин купил в 2014 г. или ранее земельный участок для коллективного садоводства и зарегистрировал до 1 января 2015 г. в установленном порядке в организации по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним договор купли-продажи и право собственности на земельный участок, то после 1 января 2015 г. гражданин сможет распорядиться этим земельным участком с соблюдением требований законодательства об охране и использовании земель.

Если же гражданин купил в 2014 г. или ранее земельный участок, который был предоставлен продавцу для ведения коллективного садоводства местным исполнительным комитетом, но по состоянию на 1 января 2015 г. не пройдет еще 5 лет с момента госрегистрации возникновения права собственности продавца на этот земельный участок, то в случае обращения покупателя за осуществлением государственной регистрации договора купли-продажи такого земельного участка и основанного на нем права собственности только после 1 января 2015 г., в совершении регистрационных действий покупателю будет отказано, т.к. будет нарушаться вышеуказанная норма Указа № 387. Разрешение в такой ситуации вопроса об оформлении права собственности на земельный участок возможно будет только в судебном порядке.

Если же гражданин купил в 2014 г. или ранее земельный участок, который был приобретен продавцом на основании гражданско-правовой сделки (договора купли-продажи, мены, дарения и т.д.) или перешел к нему по наследству, то осуществить государственную регистрацию такого договора и основанного на нем права на земельный участок покупатель сможет при отсутствии иных оснований для отказа также после 1 января 2015 г.

При этом отчуждение гражданами принадлежащих им на праве собственности земельных участков для ведения коллективного садоводства допускается также при отсутствии на них возведенных и зарегистрированных в установленном порядке садовых домиков.

Аналогичным образом регулируются вопросы отчуждения гражданами садовых домиков, расположенных на земельных участках для коллективного садоводства, принадлежащих им на праве пожизненного наследующего владения либо аренды.

Когда проведут первые аукционы по изъятым участкам в садовых товариществах?

Чиновники говорят, что «скоро». Но по данным, свободных участков нет. Создавать новые запрещено. Для того чтобы участок продать, его нужно изъять, а эта процедура занимает некоторое время, потом оформить на него документы, подготовить бумаги к аукциону. Об аукционе нужно сообщить хотя бы за месяц до его проведения… Так что если и случится один такой аукцион, то не раньше августа.

Кто будет проводить аукционы по продаже садовых участков?

Райисполкомы, горисполкомы либо по их поручению – уполномоченные организации. Начальная цена участков будет формироваться на основе их кадастровой стоимости. Повторимся, но напомним, что кадастровая стоимость земли, в Минском районе варьируется от $2 до $22 за м?.

Как выделяются участки за пределами пригородной зоны?

Облисполкомам дано право определять иные территории, где земельные участки для коллективного садоводства также должны предоставляться через аукцион.

Как использовать садовый участок, чтобы его не изъяли?

Проверка целевого использования дачных участков под Минском уже ведется. Особое внимание уделяется товариществам, созданным в последнее время. Около 50 участков в Минском районе не используются владельцами. Гражданам высланы уведомления, что с началом весеннего периода они обязаны приступить к освоению своих участков, иначе они будут изъяты.

Строить дом на садовом участке не обязательно. Но и просто покосить – недостаточно. Садовый участок считается используемым, если на нем растут, например, плодовые деревья или культурные насаждения вроде смородины и грядок с петрушкой.

Как заверяют представители власти, никто не будет заставлять вести хозяйство на участке зимой, но по мере приближения дачного сезона такой мониторинг будет проведен.

Механизмы изъятия участков прописаны в действующем законодательстве. Например, если участок находится в собственности, то он изымается в судебном порядке. В некоторых случаях участок может быть изъят по решению районного исполкома. Изъятые участки будут выставлены на аукцион.

Изъять неиспользуемый участок могут, даже если он приватизирован. Просто решение об изъятии неприватизированного участка принимает местный райисполком, а приватизированного – суд. Что примечательно, государство не будет компенсировать стоимость даже приватизированного изымаемого участка.

Немного об ответственности застройщика

В целях недопущения случаев нарушения инвесторами (застройщиками) нормативных сроков строительства объектов Указом с 1 января 2015 г. устанавливается обязанность застройщика, при предоставлении земельного участка которому плата за право заключения договора аренды земельного участка не взималась, внести данную плату в случае нарушения нормативных сроков строительства объекта.

Виктор Маневич, начальник землеустроительной службы Миноблисполкома

– У садоводов и граждан, желавших получить участок для строительства дома, было неравное положение, т.к. нередко на участках для коллективного садоводства строились дома, которые по техническим характеристикам как минимум были равны жилым домам, а то и превосходили их.

Если гражданин получает дачный участок, он должен понимать, что в течение года необходимо приступить к его целевому использованию. Если этого не произошло, то можно запускать процедуру прекращения прав на этот участок. Что касается участков для ведения коллективного садоводства, то там не обязательно должны быть постройки. Если есть культурные растения, территория благоустроена и в надлежащем санитарном состоянии, то претензий нет.

Елена Михайловская, начальник юридического управления Госкомимущества

– До истечения 5 лет со дня госрегистрации возникновения прав на земельный участок вводится запрет как на реализацию земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства, так и на реализацию капитальных строений (в т.ч. незавершенных), расположенных на таких участках.

Сергей Шимук, начальник землеустроительной службы Минского района

– В Минском районе есть 302 садовых товарищества, насчитывающих 54 тыс. дачников. С семьями это еще где-то 150 тыс. человек. В осенне-летний период миграция населения в районе либо через него в выходные и праздничные дни составляет более 300 тыс. человек. Это влечет определенную нагрузку. Есть проблемы с инфраструктурой, уборкой мусора

Оксана Таранда, начальник отдела по работе с обращениями физических и юридических лиц Миноблисполкома

– В дни, когда на сайте Минского райисполкома появлялись сведения об освободившихся землях в садовых товариществах, желающие их получить занимали очередь с 4 утра, а после с драками и скандалами стремились реализовать свое законное право на бесплатный надел. Садоводческие товарищества представляют собой тяжело управляемые коллективы, которые не в состоянии за собственные средства инфраструктуру к своим сельхозугодьям строить и обслуживать. Плюс ко всему – это бесконечные соседские споры. Из 6427 обращений граждан 13,4% связаны с вопросами о земле. Причем каждое второе касается Минского района.

В то же время пустуют и зарастают бурьяном замечательные участки для садоводства в Стародорожском и Любанском районах. Все это подтверждает аксиому риелторов: ценность недвижимости определяет место.

 Рис. 1

Рис. 1. Картосхема территорий, относящихся к пригородной зоне города Минска

В границы пригородной зоны Минска в соответствии с совместным решением Мингорисполкома и Миноблисполкома от 22.12.2008 № 3131/1399 «Об утверждении схемы планировки пригородной зоны г. Минска» в настоящее время с учетом произошедших изменений в административно-территориальном устройстве районов Минской области включены территории следующих административно-территориальных единиц:

Вилейский район

Вязынский сельсовет

Долгиновский сельсовет

Ильянский сельсовет

Кривосельский сельсовет

Людвиновский сельсовет

Хотенчицкий сельсовет

Воложинский район

Раковский сельсовет

Дзержинский район (полностью)

Логойский район

Беларучский сельсовет

Логозинский сельсовет (частично)

Логойский сельсовет

Острошицкий сельсовет

Минский район

Полностью

Молодечненский район

Городской поселок Радошковичи

Олехновичский сельсовет

Радошковичский сельсовет

Чистинский сельсовет (частично)

Пуховичский район

Голоцкий сельсовет

Дукорский сельсовет

Новопольский сельсовет (частично)

Пережирский сельсовет

Руденский сельсовет

Свислочский сельсовет

Смолевичский район

Полностью

Столбцовский район

Заямновский сельсовет

Миколаевщинский сельсовет

Новосверженский сельсовет

Узденский район

Дещенский сельсовет

Неманский сельсовет

Озерский сельсовет

Узденский сельсовет

Червенский район

Валевачский сельсовет

Клинокский сельсовет (частично)

Руднянский сельсовет

Смиловичский сельсовет

Городской поселок Смиловичи

Облисполкомам было поручено до 1 сентября 2014 г. с учетом интересов государства, местных условий и экономической эффективности расширить перечень населенных пунктов (территорий), в пределах которых земельные участки будут предоставляться юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), а гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий, – для индивидуального жилищного строительства только по результатам аукционов.

Взыскание задолженности в садовых товариществах

Чтобы взыскать задолженность по членским и целевым взносам, нужно оформить правильно некоторые документы и заплатить 1,5 базовые величины за услуги нотариальной конторы. Через какое-то время должник вынужден либо сам уплатить долг, либо эти деньги у него вычтут с заработной платы, либо у него опишут имущество на сумму долга. Механизм отработан и начинает давать положительные результаты.

Причем практика показывает, что сначала должник, когда его уведомляет правление садового товарищества (СТ) о том, что на него поданы документы для взыскания задолженности по исполнительной надписи, даже не реагирует. После разговора с судебным исполнителем должник, как показывает практика, начинает писать жалобы на СТ в различные инстанции, грозится подать в суд за незаконное взыскание долга.

Но делать это на стадии, когда взысканием задолженности начинает заниматься судебный исполнитель, бесполезно, если у садоводческого товарищества все в порядке с документами.

Если человек является членом садоводческого товарищества, то платить целевые и членские взносы, размеры которых утверждены на общем собрании членов СТ, он обязан. Если садовод оказывается неплатежеспособным и у него нет личного имущества, которое можно было бы описать, то в качестве оплаты может быть использован и сам земельный участок.

После прохождения всех необходимых процедур участок выставляется на аукцион. Вырученные деньги идут на оплату судебных издержек, расходов по подготовке и проведению аукциона, на выплату долга перед СТ. То, что останется после всех платежей, достается бывшему хозяину участка.

Примечательно, что взыскание задолженности по исполнительной надписи нотариуса на практике оказывается более эффективным механизмом борьбы с должниками в садоводческих товариществах, нежели исключение из СТ. Как правило, должник либо старается погасить образовавшуюся задолженность, либо продать земельный участок. А учитывая сегодняшнее состояние земельного рынка, некоторые садоводы-любители готовы продавать свои земельные наделы, что называется по себестоимости (кадастровая стоимость участка плюс сумма уплаченных взносов), а бывает, что и ниже себестоимости.

Категории: Дом и участок

НАПИСАТЬ КОММЕНТАРИЙ

Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены*

83 − = 81